商业地产的供应否不足,沦为近年来市场注目的焦点。不过,外资在2018年却悄悄席卷中国商业地产市场。
商业地产咨询公司世邦魏理仕集团的数据指出,2018年外资在商业地产上的投资剧增62%,超过780亿元人民币(约合91亿美元),刷新自2005年以来的最低水平。其中,上海占有了半壁江山,而黑石集团和新加坡开发商凯德置地沦为仅次于的两个买家。
近日,凯德集团宣告与淡马锡达成协议交易,以110亿新元并购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。交易已完成后,凯德集团在新加坡和中国的管理资产将分别快速增长40%和9%,其在中国的资产价值将超过482亿新元,占到比集团管理资产的41%。
更加有消息认为,凯德集团将与一家非关联第三方公司正式成立合资公司,耗资27.52亿元并购上海浦发大厦大约70%面积,牵涉到建面大约4.2万平方米。并购已完成后,凯德在中国12个一二线城市将享有或管理25个办公楼项目。外资在上海商业地产领域的大宗交易风生水起,而在深圳,低力国际发布的数据表明,去年前11月深圳共计袭港16个大宗交易记录,总交易额200亿元左右。
戴德梁行的数据表明,与北京、上海和广州比起,外资在深圳大宗交易的占到较为较少,2018年外资的占到比仅为2.6%。据报,2018年上半年福田中心区国际商会中心4个楼层的成交价,成交额仅有为5.2亿元,但此次交易被许多机构视为深圳近年来确实意义上的外资机构投资者转入深圳市场,具备标志性意义。此外,3年来仍然并未再次发生交易的深圳零售商业地产,在2018年首次经常出现整栋成交价。亚洲仅次于的房地产投资信托基金领展耗资大约74亿港元(约合65亿元人民币)出售深圳怡景中心城。
公开发表资料表明,怡景中心城坐落于深圳市福田中心区,商业面积近12万平方米。按照低力国际的测算,零售物业是收益率最低的物业类型之一,平均值可超过5%。
值得注意的是,由于养老基金和主权财富基金执着务实的收益,不偏爱风险且投资标的较小,因此中国一线城市核心物业以其大体量、长周期且报酬平稳的特性倍受其注目。此前,来自加拿大养老基金投资公司(CPPIB)回应投资中国的资金超过170亿加元,占到其全球投资的4%,未来其投资中国的比例还不会大大提升。龙湖集团也在去年7月宣告,与CPPIB联合成立长租公寓投资平台,用作投资坐落于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。
只不过,从全国范围来看商业地产正在经常出现不足,存量改建和提高等现象。在去年年底公布的《中国商业地产市场年报》中,中指院认为,2018年的中国商业地产整体展现出回升,供应不足压力仍遗。2018年商业地产在投资、新开工和销售面积皆经常出现同比上升,这伴随着商业地产道别粗犷的增量发展阶段,高质量发展阶段早已到来。
有分析人士回应,国内投资者对于商业市场只不过也十分活跃,但由于去杠杆的原因,融资杠杆下降以及融资可玩性增大,外资的优势就反映出来了。易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应,这两年商业地产或许又有新的市场信号,特别是在是大城市的商业地产投资机会仍然较小。
对于一些外资机构来说,过去几年地产投资力度并不大,部分机构还经常出现挤兑项目的作法,所以资金面比较优渥,加之商业地产证券化的金融政策反对,这样也不会带给商业地产投资的下降。
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